来源：深圳淘房志
深圳学区房市场上向来不缺“一夜暴富”的神话。
看起来再破旧的小区，再不可思议的奇葩户型，只要有“名校”光环加持，就能一跃枝头成凤凰。
在福田，凭借双名校加持，八卦岭宿舍不到半年涨了25%，巅峰期单价15万都是“笋盘”。
无独有偶，在龙华，龙悦居四期转红本后，也是凭借深圳外国语学校（集团）龙华学校（简称“深龙外”）学区内最低上车门槛，房价一路飙升。
“上帝欲使其灭亡、必先使其疯狂”，深圳出台的二手房指导价犹如一记闷棍，狠狠地敲下来，两个小区也迅速跌落神坛。
八卦岭和龙悦居，谁才是深圳跳水之王？
两个小区跌到底了吗？
这样的小区还值得投资吗？
八卦岭宿舍巅峰成交单价15万+
目前仅6万+，跌幅超50%
八卦岭宿舍的房价，崛起于2019年。
当时，八卦岭整体二手均价约在5万/平左右，远低于当时7.4万/平的福田平均价格，算是深圳中心区房价的洼地。
2018年12月底八卦岭片区房价
在官方宣布“荔园系将在八卦岭建新校”的消息后，紧邻新校址的八卦岭宿舍区房价开启了上涨行情。
2019年3月，八卦岭宿舍区的成交价约5万+，9月时涨至7万，最高挂盘价更是直冲9万+/平。
2020年中旬，八卦岭宿舍成交单价迈入10万的大关，到年底时，14.6万单价的房源竟成为了笋盘。
2020年底微博截图
但随着指导价的出台，八卦岭宿舍的房价一路下跌，2021年底，八卦岭宿舍27平的房源总价跌至220万，单价回落到7.9万/平。
相比起八卦岭，龙悦居四期的跌幅就是小巫见大巫了。
不过，由于龙悦居四期是由保障房转的红本，它的初始配售价格约5170.67元/㎡，63平总价才30多万。
而2019年底，龙悦居四期可以补地价转红本，整个小区的房价高歌猛进。
2020年年底，龙悦居四期的成交均价在9.4万/平左右。
2020年底-2021年初龙悦居房价
2021年初龙悦居房价
然而，也是二手房指导价的出台，龙悦居四期的行情开始急转直下。
从2021年下半年开始，小区普遍降价50万。
8月，龙悦居四期放出一套450万的笋盘，直接击穿了小区的底价，整整300万的差价，跌幅达到40%。
2022年8月龙悦居房价
目前，小区内诚心想要买房的业主的报价集中在450万-470万，且还存在谈价的空间。
从750万不愿意卖到450万卖不出去，不少龙悦居的业主心态已经绷不住了，本来购置成本就低，现在卖400多万，也是10几倍的收益，不如赶紧套现。
两个小区到底了吗？还能不能买？
八卦岭宿舍、龙悦居这两个小区都是凭借学区优势，加上部分投资者的炒作，迈上了神坛，又随着泡沫挤压，迅速跌落。
而在淑芬看来，6字头的八卦岭宿舍，已经触底了，但是7字头的龙悦居，还不好说。
八卦岭宿舍，目前比二手房指导价还要低出一万多一平，基本上跌回了2019年刚公布“荔园系学校”消息之初的价格。
对于这样有学区优势的老破小，如果是预算非常有限，又想让孩子上名校的家庭，现在可以考虑入手了。
龙悦居四期的价格虽然相较于巅峰期已经跌了四成，但是该小区原始业主的成本太低，业主卖不出去或许会因为恐慌心里，继续向下砸盘。
淑芬认为，只要市场不回暖，该小区行情下行的可能性很大。
由于龙悦居四期是深龙外学区内，最低的上车门槛，且户型都是63平左右的两房，一家三口也够住，想要在龙华读名校的家庭，可以考虑等小区市价稳定下来再入手。
如果是想投资这两个小区的，龙悦居四期优先级稍高于八卦岭宿舍。
一方面，八卦岭宿舍的楼龄比龙悦居大太多了，更主要原因是，深龙外的教学已经得到多次中考的验证，这是看得见的成绩；而八卦岭的“荔园系学校”，教学质量还有待检验，属于充满不确定性的“未来可期”。
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