八卦岭,跟它的名字一样充满讨论色彩,它的“风雨”,都是名校带来的,因名校辉煌,因名校失落,涨幅深圳第一,跌幅也是深圳第一。

然而,在楼市沉浮中的八卦岭,被关心的,也不应该只有房价。

深圳最有故事的区域

八卦岭并不八卦。它可能是深圳长得最“周正”的地方,四横五纵,像一个巨大的棋盘。

八卦岭是成千上万深圳人的“初恋”,80年代第一代工程兵来八卦岭开荒,将八卦岭打造成深圳最早建成的区域之一,创造了深圳经济特区高速度开发工业区的“一夜传奇”。

八卦岭老工业区,一憧接一幢的工业厂房鳞次栉比,密密麻麻

摄影@买房之前陈桂敏

这里是很多知名企业的摇篮。老国展,深圳第一家国际会展中心,第一家洲际酒店,老平安,还有万科的老宿舍。

八卦岭的印刷企业,最高峰时期一度达到3000多家,深圳之所以能成为世界“设计之都”,八卦岭居功至伟。

漫步在八卦路,阳光透过高大的梧桐树叶的空隙洒下来,像是走在上海的思南路上,这里藏着深圳第一条美食街,许多都是几十年的老店。

八卦岭的人间烟火

摄影@买房之前陈桂敏

然而进入到科技革命时代的深圳,也注定了以印刷业为主的八卦岭的衰退。企业一个个迁移,工厂一个个搬走,为职工配建的大量的小户型住宅、宿舍和单身公寓留了下来,沉淀了二三十年楼龄之后,八卦岭成为了深圳最著名的老破小。

在八卦岭,最小的住宅户型低至15㎡

遍布老破小的八卦岭

摄影@买房之前陈桂敏

老破小代言人

因名校大翻身

拥有众多小户的八卦岭产生了巨大的学位需求,但在2019年前,该片区竟没有一所学校。小学生地段生只能到南边的园岭入学,初中生划入西边的华富中学。园岭片区学校质量较高但学位竞争激烈,八卦岭的地段生入学并无保障,成为福田区基础教育的老大难问题。

荔园小学园岭校区,与八卦岭校区直线距离仅1.6公里

摄影@买房之前陈桂敏

因为缺乏学位,很多购房者和投资客已将八卦岭深深遗忘!荔园东公布以前,片区二手房均价约5.4万/平,大大低于福田区均价7.3万/平。

不过这种情况从19年3月份开始就彻底扭转,八卦岭片区即将被划入新建荔园小学东校区的消息正式扩散,房价开始躁动。

2022年2月,福田区教育局公示了荔园教育集团的学位优化供给方案,荔园小学(八卦岭校区)招生范围确定。几乎整个八卦岭片区都被涵盖在内,共14个小区获益。

除此之外,在2020年3月宣布新建的笔架山中学项目,更名为荔园实验中学交由荔园教育集团承办。

犹如公主下嫁贫民区,无疑将引发巨大震撼。2019年和2020年,八卦岭这个名字出现在各大机构的深圳房价涨幅榜单,不是第一就是前三。

八卦岭的未来不应只靠名校

然而随着深圳一系列严厉的政策陆续出台,尤其是随着大学区政策的出台,房价大涨的潮水渐渐褪去,遍地老破小的八卦岭成了最先裸泳者。

毕竟是在寸土寸金的福田,八卦岭不愿一夜之间被打回原形,它要重塑自己未来,显然不能只靠名校。幸好,福田在八卦岭下了三招大棋。

第一招大棋是产业升级。80年代的八卦岭是深圳最先进的工业区,如今,八卦岭也将全面拥抱更高端的产业。

未来的八卦岭将被打造成为金融科技总部基地,它将凭借金融价值和学区价值,功能和城市定位上和香蜜湖非常相似,成为福田的重要“两翼”。

第二招大棋是城市更新。无论是要摘掉老破小的帽子,还是促进产业升级,八卦岭的城市更新都迫在眉睫。

八卦岭旧改早就启动。在2016年8月,福田区委领导带队调研八卦岭后,明确由深业集团负责空间规划、平安集团负责产业规划、鹏基南方公司为该项目的统筹主体。

据更新局消息,八卦岭片区改造完成后,整体容积率将由2.3提升至4.8-5.0,建筑总量为500-550万平米,相当于两个华润城的体量,将成深圳地标门户。八卦岭片区将建新平安大厦,鹏基科创大楼,八卦岭中心大厦等高层建筑。
由于片区的业主单一,配合度较高,推进难度小,旧改周期大多是3-5年。
▲规划图
今年6月,Aedas执行董事胡庆峰与Aedas主席及全球设计董事纪达夫(Keith Griffiths)带领团队赢得第一名的八卦岭产业园城市更新项目方案公布,效果图非常惊艳,建筑如优美的水流,八卦岭片区又多了一座地标了。

前方高能,一大波美图来袭。

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第三招大棋为搭建公共空间的生态链接。八卦岭本就山清水秀,背靠财脉之地银湖山和文脉之地笔架山,根据深圳市公园管理中心的公示,八卦岭附近的深圳中心公园要与笔架山公园协同设计,打造成占地约120公顷的深圳国际友好城市公园,成为比肩伦敦海德公园、纽约中央公园的城市新客厅。
深圳市体育中心也在升级改造。此次改造会打造一个空中走廊,将体育中心和八卦岭片区、白沙岭片区以及网球中心片区连成一片,借此连廊,市民届时可以从体育中心去到笔架山公园和莲花山公园,形成一条休闲运动带。
总之,相比于其它老城的沉沦,八卦岭无疑是幸运的。它总有不断的焦点出现,使它不至于在深圳的城市运动中被遗忘。
虽然当下八卦岭最被市场关注的还是其房价的起伏,但八卦岭带给深圳的意义,更应该一块旧城焕新的肥沃的试验田。
毕竟在旧改方面,八卦岭有得天独厚的优势,没有城中村的限制,产权关系单一,推进难度小,当旧城变新楼,加上高端产业的助力、文体资源的加持,八卦岭的未来值得期待。
至于八卦岭的名校,我认为,在未来名校仍然是一个城市价值的重要体现,名校效应始终存在,即使是推行大学区,八卦岭附近的园岭、百花教育资源更好,对八卦岭更是利好。
当八卦岭重新拥有了居住价值,你觉得它的房价还会继续跌吗?
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